Фото: © shutterstock
Ослабление спроса, новое ценовое "дно" и удорожание ипотеки — все это может случиться на вторичном рынок жилья.
Как сообщают эксперты компании "ИНКОМ-Недвижимость", на вторичном рынке жилья старой Москвы последние месяцы оказались своего рода уникальными, когда не было зафиксировано превышения спроса над показателями аналогичного периода прошлого года. По мнению экспертов компании, основная причина снижения покупательской активности кроется в окончании ипотечного бума, в процессе которого реализовался отложенный спрос: на рынок вышли те, кто ожидал снижения ставок по кредитам.
При этом в "ИНКОМ-Недвижимость" подчеркивают, что о существенном ухудшении конъюнктуры на вторичке говорить пока не приходится – продавцы и покупатели уже привыкли к новостям о финансовых катаклизмах, и большинство из них, даже откладывая выход на сделку, через некоторое время все же возвращается на рынок.
Интересно, что молодые продавцы и покупатели (в возрасте до 35 лет) занимают выжидательную позицию реже, чем представители более старшего поколения. Кроме того, о сохранении стабильности на вторичке свидетельствует тот факт, что в сегменте в сравнении с прошлым годом выросло в три раза число людей, приобретающих жилплощадь с целью конвертации своих сбережений.
И еще — наверняка интерес к вторичке подогрели прецеденты, связанные с банкротством некоторых крупных застройщиков. Однако есть и более весомая причина: отмечается окончание ипотечного бума, достигшего пика на вторичном рынке в мае 2018 года, когда доля сделок с привлечением кредита возросла до максимальных для этого сегмента 38,2%.
По статистике Службы ипотечного кредитования "ИНКОМ-Недвижимость", на протяжении первой половины 2018-го ипотечные сделки занимали все более значительную долю в общем объеме операций по купле-продаже жилья на вторичном рынке. В общем, мощный всплеск ипотечного спроса идет на спад, так как большинство покупателей уже воспользовалось снижением ставок до психологически комфортных для них показателей и приобрело недвижимость.
В компании предполагают, что в дальнейшем ставки по ипотеке не только не будут опускаться, но и, возможно, начнут расти вслед за ключевой ставкой Центробанка – к этому может привести дальнейшее ослабление рубля и прогнозируемое увеличение уровня инфляции.
Как говорит директор Департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома, новые санкции и ослабление российской валюты – это страшилки, которыми уже не напугать большинство наших клиентов. На первое подобное событие, пришедшееся на конец 2014-го, участники рынка, действительно, отреагировали ажиотажным спросом. Однако в дальнейшем они привыкли к постоянно повторяющимся новостям, в том числе и фейковым, о все новых экономических или финансовых катаклизмах. Фигурально говоря, у них выработался определенный иммунитет, и сегодня они гораздо спокойнее на них реагируют.
"Поэтому, несмотря на потенциальное осложнение экономической ситуации, покупатели в большинстве своем продолжают выходить на сделки, хотя порой действительно берут паузу, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Наиболее сильно рынок недвижимости пострадает в том случае, если санкции ударят по нашим крупнейшим банкам – Сбербанку, ВТБ и т.д. В результате может заметно вырасти ключевая ставка Центробанка, а вслед за ней – ставки по ипотеке", — говорит эксперт.
Плюс ко всему, если у банков возникнут проблемы с ликвидностью, они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях. Из-за этого рынок недвижимости может потерять часть потенциальных покупателей. Причем больше всего при таком сценарии пострадает, скорее, первичный сегмент, а точнее, девелоперы. Если строительство ведется на средства дольщиков, то уменьшение числа покупателей, получивших ипотеку, может привести к его затормаживанию и срывам сроков сдачи объектов. Также есть риски того, что банки повысят ставки по кредитованию застройщиков, вследствие чего последним, возможно, придется поднять цены на свои объекты.
Впрочем, говорить о полной стагнации спроса на вторичке пока преждевременно. Об этом свидетельствует тот факт, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в данном сегменте в три раза выросло число консервативных инвесторов – тех, кто приобретает недвижимость с целью конвертации своих накоплений в квадратные метры.