фото: shutterstock.com
Доля инвестиций в недвижимость Петербурга выросла в три раза: с 12% до 38%, а доля столичных инвестиций сократилась с 84% до 57%.
Инвесторы стали реже вкладываться в российскую недвижимость. Снижение инвестиций в "бетонное золото" отметили сразу несколько экспертов. Так, по данным Knight Frank, объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам третьего квартала составил 1,7 млрд долларов, что на 12% меньше прошлогодних показателей.
Аналитики CBRE также отмечают снижение инвестиций на рынке недвижимости. Общий объем сделок за первые девять месяцев достиг порядка 2 млрд долларов против прошлогодних 2,6 млрд долларов. Это на 23% ниже прошлогодних значений, говорит старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE в России Ирина Ушакова.
Еще большее уменьшение отметили в Cushman & Wakefield. Без учета сделки с портфелем O1 Properties объем инвестиций за третий квартал сократился по сравнению с аналогичным периодом почти на треть, отмечает старший директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Ольга Шлычкова. Доля иностранных инвесторов по-прежнему остается на уровне 20-25%, добавляет эксперт.
Основные причины снижения интереса инвесторов к российской недвижимости - санкционное давление со стороны Запада, ослабление курса рубля и проблемы, с которыми пришлось столкнуться банковскому сектору, поясняют эксперты Knight Frank.
"На объемы инвестиций продолжает влиять геополитическая нестабильность, угроза дальнейшего расширения американских санкций. Иностранные инвесторы снизили инвестиционную активность до минимума в связи с выше указанными рисками, большинство российских инвесторов также занимает выжидательную позицию", - считает Ольга Шлычкова.
Ирина Ушакова напротив отмечает увеличение доли иностранного капитала в объеме инвестиций: 31% по итогам девяти месяцев против 24% за прошлогодний аналогичный период. Таким образом, на иностранный капитал пришлось порядка 630 миллионов долларов. Причем, 60% инвестиций пришли с Запада, порядка 40% вложений со стороны азиатских компаний и инвесторов из Ближнего Востока, уточнила эксперт.
Увеличение иностранных инвестиций в российскую недвижимость отметили и Knight Frank: плюс 6% по сравнению с прошлым годом, сейчас на зарубежные вложения приходится около 19% от общего объема, сказали там.
Инвестиции утекают в Петербург
При этом, инвестиционным лидером среди российских регионов, как и прежде, остается московский. В столичную недвижимость за девять месяцев было вложено 1,3 миллиона долларов, это 62% от общего объема, говорят в CBRE в России. Однако, в этом году столица потеряла 6% инвестиций по сравнению с прошлым годом (тогда, по данным компании, на Москву приходилось 68% всех инвестиций).
Конкуренцию Москве составляет Санкт-Петербург, доля которого в общем объеме вложений растет. "В годовой динамике доля столичных инвестиций сократилась с 84% (до 57%), тогда как доля Санкт-Петербурга, напротив, выросла – с 12% до 38%, - отмечают в Knight Frank. На остальные регионы приходится всего лишь 5% инвестиций.
На рост доли Санкт-Петербурга в общей структуре инвестиций в большей степени повлияли крупные сделки первого полугодия, такие как покупка Леруа Мерлен магазинов "К-Раута" и покупка правительством Санкт-Петербурга площадей в бизнес-центре "Невская ратуша", поясняет директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович.
Доля инвестиций в петербургскую недвижимость начала увеличиваться еще в 2015 году, отмечает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE в России. Если в 2015 году на Петербург приходилось всего 4% инвестиций в недвижимость, то к 2017 году этот показатель вырос до 13%, а по итогам трех кварталов этого года составил 30% от общего объема или 604 млн долларов. "Такая динамика свидетельствует об интересе к рынку Санкт-Петербурга, который отчасти вызван реализацией отложенного спроса, а также доступности объектов для приобретения", - поясняет эксперт.
В Cushman & Wakefield особого роста интереса инвесторов к петербургской недвижимости пока не наблюдают. Москва по-прежнему остается наиболее привлекательной для инвестиций, что связано с высокой покупательской способностью и концентрацией деловой активности. "В части торговой и складской недвижимости Санкт-Петербург, а также другие города-миллионники могут быть хорошей альтернативой для инвесторов, однако, существенной доли рынка на них не приходится и, полагаю, не будет приходиться в дальнейшем", - добавляет старший директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.
Рубль, геополитика и банки
Сейчас наибольший интерес у инвесторов вызывают офисы, торговые площадки и склады, говорят эксперты. В этом году также зафиксировано значительное увеличение инвестиций в жилье. Объем вложений в этот сектор по итогам девяти месяцев вырос на 15% до 600 млн долларов, говорит Ирина Ушакова. Связано это с предстоящими изменениями в законодательстве о долевом строительстве: девелоперы стараются успеть приобрести и согласовать свои проекты до ужесточения правил игры.
Что касается инвестиционного будущего российской недвижимости, то здесь многое будет зависеть геополитической ситуации и волатильности рубля к доллару, говорят эксперты. Эти факторы в этом году уже сказались на снижении инвестиций, они и в будущем будут определять инвестиционный вектор.
В CBRE по итогам года ожидают, что по итогам года объем инвестиций в российскую недвижимость еще вырастет и составит 4 млрд рублей. Аналогичный прогноз дают и в Cushman & Wakefield.
Если в ноябре будут введены сильные ограничения, то объемы инвестиций могут сократиться в два раза и составить 1,5-2 млрд, не исключает эксперт Ольга Шлычкова. По сегментам, радикальных изменений в предпочтениях инвесторов не произойдет, разве что сократится доля офисного сегмента, добавляет она.
При этом, прогнозы основных макроэкономических показателей на следующий год дают основания ожидать возврата к положительному тренду вложений в недвижимость в следующем году, заключает Ирина Ушакова.