фото: shutterstock.com
Стоимость вторичной недвижимости в Москве может быть завышена в среднем на 15-25%. Однако, в 95% случаев квартиры продаются по ценам ниже, чем они были выставлены изначально.
Свыше половины вторичных квартир в Москве предлагаются по завышенным ценам, подсчитали недавно аналитики ИНКОМ-Недвижимость.
"На данный момент 50% вторичных квартир (с учетом дублей) являются балластом в предложении из-за неадекватной стоимости – обычно такие объекты реализуются только после длительного ожидания их владельцами выхода на сделку, с условием существенного снижения первоначального ценника", - говорится в исследовании.
Несмотря на то, каждая вторая квартира выставлена на продажу по завышенной цене, в целом такого переоцененного предложения стало меньше. Количество квартир, выставленных на продажу по ценам выше рыночных, за год сократилось с 70% до 50%.
Как правило, квартиры по завышенным ценам продаются достаточно долго: от года и более. После чего продавец может вообще снять квартиру с продажи, либо немного уступить в цене, поясняет директор департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Сейчас собственники 20% лотов, если и указывают продажную стоимость немного выше рыночной, то сразу готовы к торгу, а 30% выставляют объекты по рыночным ценам. Такие квартиры распродаются достаточно быстро, а скидки по ним минимальны.
"Таким образом, можно говорить о постепенном "выздоровлении" рынка вторичного жилья после очередного витка кризиса, начавшегося в 2014 году, – сейчас уже половина экспонируемых здесь объектов активно участвует в реальном товарообороте", - отмечает Сергей Шлома.
О завышенных ценах на вторичные квартиры говорят и аналитики ЦИАН. В 95% случаев квартиры продаются по ценам ниже, чем они были выставлены изначально, отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Как правило, это связано с психологическим аспектом: владельцы квартир считают свою квартиру уникальной, и хотят продать ее дороже. Стоимость квартиры может быть завышена в среднем на 15-25%.
При этом, завышение стоимости даже на 10% означает, что фактически квартира не будет продана никогда, если она продается на стабильном рынке, а покупатели способны адекватно оценивать ситуацию. Поэтому после общения с покупателями, риэлторами и оценки ситуации на рынке, собственники постепенно начинают снижать цену, говорит аналитик.
По рыночной цене квартира в среднем продается за 60 дней, при завышении на 3% - 90 дней, на 5% - полгода, на 10% - более года, рассказывает Александр Пыпин. Если продавец заинтересован в сделке, то уже через месяц цена начинает снижаться. Поэтому большинство сделок на вторичном рынке совершается за три месяца.
Сейчас большинство продавцов грамотно подходят к оценке недвижимости, и стоимость выставленных на продажу лотов в основном близка к рыночной, напротив считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Стоимость завышают обычно на недвижимость бизнес-класса, так как цены в данном сегменте коррелируются с курсом доллара. Ценник может быть выше рынка на 20-30%, а то и на и 50%, отмечает эксперт. Например, в продажу была выставлена квартира площадью 100 кв м за 35 млн рублей, завышение здесь составляет примерно 20%. Связано это с тем, что изначально квартира оценивалась как двухкомнатная, а после ремонта превратилась в квартиру с одной изолированной комнатой. Для многих покупателей такая планировка неудобна, и поэтому необходим дисконт.
При этом, на растущем рынке вероятность продать дороже выше: если за год цены выросли за 10%, то даже если цена квартиры не снижалась, через год она будет уже "в рынке". Последние полгода на вторичном рынке сложилась ситуация роста цен, что привело к сокращению размера скидок.
По данным ИНКОМ-Недвижимость, средний размер скидки за год опустился с 8,6% до 5,8%. Аналитики обращают внимание, что это минимальное значение с апреля 2015 года. Тогда размер скидки находился на уровне 5,7%. Одновременно с этим снизилось и число квартир, проданных со скидкой. Если в прошлом сентябре такие сделки составляли 87%, то сейчас они сократились до 76%.
Основной причиной снижения доли сделок со скидками, как и размера самого дисконта, эксперты называют высокую покупательскую активность. Каждый месяц этого года был успешнее прошлогодних показателей по числу сделок в среднем на 5-20%, говорят аналитики.
Увеличение спроса подтверждают и данные столичного Россреестра: число сделок в третьем квартале увеличилось на четверть – до 37,4 тыс. Это в свою очередь привело к росту цен на вторичное жилье. По данным "Миэль", стоимость вторичных квартир на столичном рынке выросла на 8%.
По мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость, доля сделок с дисконтом будет и дальше сокращаться, и уже в следующем году может упасть до 60% (с текущих 76%). А вот размер скидки останется таким же, как и сейчас – на уровне 5-6%.
Эксперт ЦИАН в свою очередь считает, что количество квартир, изначально выставленных по ценам выше рынка, вряд ли снизится. Это связано с психологией собственников, и в ближайшее время мало что изменится.
Число переоцененных квартир, скорее всего, останется на прежнем уровне, соглашается Юлия Дымова. "Не стоит забывать, что рынок становится активнее, и само понятие завышенных цен будет постоянно меняться. Цены на вторичную недвижимость до конца года могут подняться на 10-15%", - отмечает она.
