Второе дыхание: редевелопмент усиливает позиции

фото: shutterstock.com

Застройщики все чаще обращают внимание на редевелопмент, осваиваивая территории промышленных зон и реконструируя исторические здания. 

Редевелопмент  в последнее время набирает все большие обороты – реставрация исторических зданий, вторая жизнь бывших промзон, заводы, которые превратившиеся в модные пространства. Так, недавно аналитики международной компании Knight Frank выяснили, что за последний год спрос на проекты редевелопмента со стороны застройщиков вырос в  два раза, а предложение таких проектов увеличилось всего на 5%.

Вторая жизнь

То, что реконструкция набирает все большую популярность в девелопменте, отмечают и в "Метриум". И если до кризиса 2014 года проекты в редевелопменте были единичными, причем преимущественно в элитном сегменте, то последнее время такой формат стал активнее развиваться и в бизнес-классе, рассказывает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

По данным компании, сейчас в сегменте бизнес на первичном рынке представлено 15 реконструируемых проектов с апартаментами на 500 лотов. На рынке премиум- и элитного классов реконструируемых объектов – 22 с общим объемом предложения 560 апартаментов.

Одна из основных причин, почему застройщики все чаще обращают внимание на редевелопмент – это удачное месторасположение. Если говорить о реконструкции зданий, то все они практически расположены в центре. Многие из них находятся в шаговой доступности от достопримечательностей и культурного центра столицы, и другой участок в городе с такими достоинствами найти попросту невозможно, отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Людмила Потапова.

К тому же реконструкция почти всегда предполагает интересную концепцию проекта, нередко такие здания оформляют в стиле лофт, а это модное современное направление, добавляет Мария Литинецкая. Кроме того, дома с историей – особый сегмент на рынке недвижимости, который ценится взыскательными покупателями.

Не менее масштабное направление в редевелопменте – это проекты на месте бывших промзон, которые занимают огромные территории. По данным столичных властей, промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории старой Москвы.

"Приводим в порядок заброшенные промзоны - это большой градостроительный резерв. На месте неработающих предприятий и складов строим объекты метро, жилье, детсады, школы, деловые центры с развитой инфраструктурой. Так вот, с начала этого года в промзонах введено уже 47 объектов", - сообщил недавно мэр Москвы Сергей Собянин.

Эти территории могут использоваться в интересах города и его жителей. И конечно, для самого застройщика. Для профессионального девелопера, интереснее реализовывать масштабные проекты квартальной застройки, чем точечные, так как затраченные человеческие и временные ресурсы равнозначны, а прибыль в масштабных проектах выше, рассказывает директор по маркетинговым коммуникациям AFI Development. Яна Тачалова. В портфеле компании сейчас находится четыре жилых проекта редевелопмента.

Например, разработка необходимой документации и получение всех согласований и разрешений как для точечной, так и квартальной застройки может занимать от полугода до года. При этом, размер потенциальной прибыли от реализации может значительно отличаться: строить кварталами выгоднее.

Так сложилось, что промзоны для крупных девелоперов, в том числе, и  AFI Development, сегодня – это практически единственный тип земельных активов для реализации масштабных комплексных проектов в черте города, говорит эксперт.

Сам застройщик, который берется за редевелопмент, должен быть готов к определенным трудностям. Например, при реконструкции исторического здания возникнуть допзатраты. Часто инвестор до конца не понимает, какой реальный объем работ его ждет, говорит Мария Литинецкая. Приходится тратить средства на аудит текущего состояния здания. Однако и при его наличии порой неожиданные "сюрпризы" могут возникнуть по ходу работ. Например, при обнаружении вещей, представляющих историческую ценность. Приходится приостанавливать реконструкцию и ждать, пока будут проведены археологические исследования. В конечном счете такие потери – это упущенная выгода девелопера.

Поэтому проекты редевелопмента подразумевают наличие у девелопера большого опыта работы в исторических локациях и ответственного отношения к памятникам, продолжает руководитель проектов Capital Group Дмитрий Летов.

"То есть девелоперы должны уметь сохранять историю и вместе с тем, давать новую жизнь и функцию локации. Как правило,  такие проекты, определенные исторической составляющей, получаются уникальными – облик и статус. Это придает им дополнительную привлекательность",- рассказывает Дмитрий Летов. Например, при реализации проекта на территории Бадаевского пивоваренного завода стояли три основные задачи: это сохранение и возрождение богатой истории локации, создание инфраструктуры и открытых городских пространств, а также новое строительство.

При реновации промзон могут быть проблемы с коммуникациями, зачисткой участка. Кроме этого, сам девелопер должен иметь достаточно мощностей, чтобы осваивать такую территорию.

Освоение промышленной территории - отчасти вызов, отмечает директор по маркетинговым коммуникациям AFI Development. "Девелоперы сталкиваются с юридическими сложностями, большими временными и ресурсными затратами на разработку и согласование проекта планировки всей территории, проектирования и получения разрешительной документации. Для успешной реализации проектов редевелопмента необходимо иметь опыт освоения таких территорий и комплексный подход", - поясняет она. Важно не просто построить жилье, но и создать комфортную среду.

Сколько стоит

Стоимость редевелопмента будет определять глубина переработки, и вариаций здесь много: от фактически полного сноса и перестройки до капитального ремонта – устранения старых перекрытий и укрепления несущих стен или вовсе обойтись косметическим ремонтом или надстройкой лишних этажей, говорят эксперты.

"Именно от "глубины переработки" и зависит себестоимость реконструкции. В среднем она варьируется от 1 000 до 4 000 долларовза квадратный метр", - говорит управляющий партнер компании "Метриум".

В очень усредненном виде реставрация и приспособление памятников на рынке могут стоить от 90 000 – 200 000 рублей за кв.м. Однако по факту цифра может значительно отличаться, так как все индивидуально и зависит от предмета охраны, добавляет руководитель проектов Capital Group.

При этом, снос и новое строительство чаще всего обходятся застройщику дешевле, чем реконструкция здания. По данным словам Марии Литинецкой, разница может составлять около 15-20% для застройщика. При редевелопменте памятника архитектуры регионального значения, в котором даже интерьеры могут находиться под охраной, превышение может достигать 50%, добавляет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank

Несмотря на это, стоимость жилья в исторических домах не всегда оказывается выше, чем в новостройке. Например, по данным "Метриум", средняя цена кв м в реконструируемых зданиях бизнес-класса равна 247,5 тыс рублей. В среднем же по рынку апартаментов показатель составляет 250,4 тыс рублей. Что касается реновации промзон, то здесь сработает эффект масштаба и себестоимость строительства окажется ниже, чем при точечной застройке.

Судьба редевелопмента

Редевелопмент будет развиваться и дальше, уверены эксперты и сами застройщики.  К примеру, жилищный потенциал бывших промзон составляет свыше 21 млн кв м. Сами городские власти называют редевелопмент бывших промзон ключевой задачей городского развития, а это значит, что в перспективе такие проекты будут и дальше реализовываться.

Они позволяют комплексно развивать территории: строить не только жилье, создавать всю необходимую инфраструктуру с рабочими местами, дорогами, парковками и парками. Среди наиболее известных реализованных проектов – это  реновация  территории бывшего завода ЗИЛ с парком, общественными пространствами (здесь даже планируется разместить филиал "Эрмитажа") и жильем и коммерческой недвижимостью, а также дорогами и новой набережной.

Что касается редевелопмента исторических зданий, то доля таких проектов в перспективе трех лет может вырасти до 50%, говорит Людмила Потапова. Это связано с тем, что в Центральном административном округе Москвы, где сосредоточен основной объем предложения элитного жилья, ощущается острая нехватка свободных участков под новое строительств. Поэтому девелоперы активнее переключаются на реконструкцию существующих зданий, поясняет она.

Аналогичную точку зрения выражают в Savills. По данным компании, примерно половина новых элитных комплексов, которые выйдут в продажу в течение двух лет, являются редевелопментом.  Причины все те же – дефицит площадок в центре Москвы.

Источник

На ту же тему
Вести © 2018

Наверх