фото: shutterstock.com
Впервые за последнее пятилетие на московском рынке новостроек выросло число сделок с единовременной стопроцентной оплатой, до этого их объем снижался.
После кризиса 2014 года число приобретенных со стопроцентной оплатой квартир последовательно снижалось. Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, если в ноябре 2013 года сделки с полной одномоментной оплатой составляли порядка 28% от общего объема продаж, то к 2015 году их количество упало до 19%, спустя год произошло снижение до 17%. В прошлом году по 100%-ной оплате стала покупаться каждая десятая квартира (10%). И лишь в этом году динамика развернулась в обратную сторону.
"И только этой осенью отмечена положительная динамика – 15% в общем разрезе сделок с первичными квартирами в старой Москве проводятся со 100%-ным платежом", - отмечают риелторы.
Все и сразу
Эксперты связывают увеличение сделок по стопроцентной оплате на рынке новостроек с несколькими причинами.
Во-первых, на положительную динамику повлияла общая активность на рынке столичной недвижимости. Так, по подсчетам "Метриум" в октябре на рынке новостроек Москвы было заключено свыше 10 тыс договоров долевого участие (ДДУ) – это стало рекордным месячным показателем за всю историю рынка. Всего с начала года московские покупатели заключили свыше 62 тыс ДДУ, что на 15% больше, чем за весь прошлый гол, и в 2,6 раз выше результатов докризисного 2014 года. Кроме этого, значительно повысился спрос на вторичку, а это значит, что стало проще продать свою недвижимость и на вырученные деньги купить квартиру в новостройке.
Во-вторых, невысокие проценты по банковским вкладам и валютные колебания стимулирует населения конвертировать свои сбережения в недвижимость. Ранее уже сообщалось, что на фоне валютных колебаний москвичи стали активнее вкладывать деньги в недвижимость, считая, что так надежнее.
По данным ЦИАН, доля сделок со 100%-ной оплатой на первичном рынке Москвы составляет около 40%, и в последнее время она снижалась.
В основном полную оплату вносят покупатели, которые продают жилье на вторичном рынке и на вырученные деньги приобретают квартиру в новостройке, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Также к этой категории стоит отнести покупателей, которые на фоне усиления санкционного давления, валютных колебаний, решили приобрести недвижимость, как наиболее надежный вариант сохранения накоплений.
Данные "Бон Тон" гораздо минималистичны: доля сделок со 100% оплатой в комфорт-классе составляет порядка 23%, говорят в компании. В эту категорию в основном подпадают покупатели, которые улучшают жилищные условия, отмечает гендиректор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова. Как правило, они продают свою старую жилплощадь. Если речь идет о молодой семье, то источником средств - как частично, так и полностью – могут быть деньги родителей.
Возраст имеет значение
На возможность заплатить за квартиру все сумму сразу влияет возраст покупателя: чем он старше, тем чаще вносит сразу 100%-ную сумму. По данным "Бон Тон", больше всего таких покупателей в возрасте от 57 лет и старше.
"Например, молодые клиенты (от 15 до 28 лет), а также покупатели в возрасте от 29 до 42 лет активно прибегают к ипотеке. Поэтому на долю 100% оплаты приходится 19,1% и 24,7% сделок соответственно", - отмечает Наталия Кузнецова.
В период с 2016 по 2018 год можно было наблюдать снижение данного показателя в связи с нарастанием интереса к ипотеке, продолжает эксперт. Например, если молодежь (в возрасте до 28 лет) в 2016 году совершала 43% сделок со 100% -ной оплатой, то в 2018 году доля таких продаж упала до 15,4%.
На покупателей в возрасте от 43 до 56 лет приходится 37,6% сделок с полной оплатой, у покупателей в возрасте от 57 до 70 лет эта цифра достигает 64,1% продаж. Для сравнения, у покупателей в возрасте от 71 до 84 лет также основной объем сделок – это 100% оплата, но показатель еще выше, говорит гендиректор "Бон Тон".
Что дальше?
Ждать увеличения сделок с полной оплатой при покупке квартир в новостройках не стоит, считают эксперты. Так как объем продаж в целом на рынке новостроек столицы в ближайшие два года снизиться из-за перехода на проектное финансирование. "На фоне падающей платежеспособности граждан состав покупателей, в том числе и со свободными средствами, которые смогут позволить себе единовременно внести 100%-ную сумму, будет меньше, чем сейчас", - отмечает руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Самым популярным способом остается (и останется) ипотека. По разным оценкам, сейчас ее доля на рынке новостроек Москвы составляет от 54% до 70%.
Востребованность ипотечных кредитов подкрепляется текущей экономической ситуацией. На сегодняшний день нет предпосылок для укрепления материального благосостояния, а с 1 января 2019 года еще повысится и НДС, отмечает Наталия Кузнецова. "В условиях, когда реальные доходы населения продолжают падать, именно кредитные средства позволяют обзавестись собственным жильем. Достаточно внести относительно небольшой первоначальный взнос, чтобы войти в проект и стать обладателем квартиры", - говорит она.
Вариант с откладыванием денег далеко не всегда актуален – копить на квартиру приходится годами, в то время как многие ситуации требуют безотлагательных действий, отмечает она.
В ближайшей перспективе, несмотря на возможную турбулентность в сегменте первичной недвижимости, покупка нового жилья с привлечением ипотеки останется самым востребованным механизмом, соглашается Дмитрий Таганов.
Вместе тем, доля ипотечных сделок в ближайшем будущем вряд ли будет увеличиваться. Потенциал к росту ограничен Центробанком, который пока не планирует понижать ставку, соответственно, коммерческие банки тоже не пойдут по пути снижения.
Пока возможное повышение ипотечных ставок стимулирует население на скорейшую покупку. Однако, в среднесрочной же перспективе в случае введения новых санкций, заметного ослабления российской валюты и возврата ставок по ипотеке к значениям 2014-2015 гг. темпы продаж большинства жилых комплексов снизятся, не исключает руководитель аналитического центра ЦИАН.
В таком случае без государственной поддержки не обойтись. Подстегнуть спрос смогут программы субсидирования ставки со стороны государства, которые уже применялись в 2015-2016 годах, заключает он.