фото: shutterstock.com
Стоимость вторичного жилья выросла на 4-5% из-за высокого спроса на ипотеку. Квартиры находят покупателя за месяц.
На днях Росстат заявил о повышение цен на вторичном рынке: стоимость квартир в прошлом году выросла в среднем на 4,1% (на первичном рынке – на 6%). Аналогичные данные представили аналитики Avito Недвижимость. По их подсчетам, в 2018 году вторичка подорожала на 5%. Эксперты обращают внимание, что такое повышение отмечается впервые за последние четыре года.
Сейчас, по данным статистического ведомства, стоимость квадратного метра в среднем по России составляет порядка 55 тыс рублей за кв м.
Сильнее всего вторичные квартиры подорожали в Петербурге (плюс 21,6%), Ленинградской области (плюс 11,3%) и Татарстане (плюс 11%). В Москве вторичные квартиры стали дороже на 7% (что выше среднего по РФ значения), кв м теперь стоит 204 тыс рублей. В Московской области рост составил 4,2%, до 82 тыс рублей. Подешевели квартиры только в Тюменской области (минус 3%) и Челябинской области (минус 1%).
Сам тренд на повышение наметился в прошлом году. Как сообщали в Domofond.ru, в среднем вторичные квартиры подорожали на 6,1% (данные за 11 месяцев 2018 г) в 75 регионах. Напоминаем, цены на вторичном рынке рухнули после кризиса 2015 года. Например, двушку в Москве можно было найти за 5-6 млн рублей, сейчас за эти деньги можно купить однушку. Стагнация на рынке царила вплоть до середины 2017 года: стоимость вторичных квартир падала от квартала к кварталу. Ситуация стала меняться в 2018 году: спрос оживился, цены тоже стали ползти вверх.
Самый резкий скачок цен на вторичном рынке аналитики отметили в прошлом ноябре-декабре. Причиной этого стало повышение ипотечных ставок, что подтолкнуло некоторых оформить кредит.
Сами цены на вторичном рынке определялись растущим спросом, в том числе востребованностью ипотеки. По данным ДОМ. РФ, доля ипотеки на вторичном рынке в прошлом году выросла с - 49%, остальное – рынок новостроек и покупка жилья без кредитов. Всего в прошлом году россияне взяли ипотечных кредитов на три трлн рублей (плюс 50% к 2017 году), что стало рекордом.
Среди факторов, повлиявших на активизацию спроса на вторичном рынке эксперты называют ситуацию, связанную с изменением законодательства в долевом строительстве: часть потенциальных покупателей квартир в новостройках переориентировалась на готовые предложения.
Помимо этого, дополнительные очки спросу прибавили консервативные инвесторы (люди, покупающие недвижимость для сохранения накоплений). Некоторые из-за валютных колебаний стали вкладываться в недвижимость для сохранения капитала, выбирая вторичную недвижимость. По данным ИНКОМ-Недвижимость, если в 2017 году практически не было зафиксировано инвестиционных сделок, то в 2018 году их доля выросла до 20%.
На цены в прошлом году повлияло несколько факторов, говорит управляющий партнер "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость" Татьяна Саксонцева. Помимо ипотеки, также произошла реализация отложенного спроса, копившегося несколько лет.
Влияние на цены в Москве оказало масштабное строительство и открытие новых станций метро, что повышает стоимость объектов, находящихся на прилегающей территории примерно на 5%, отмечает эксперт.
Однако, разговоры о том, что рынок полностью восстановился и цены будут и дальше сильно расти – преждевременно, считают аналитики.
Пик роста цен был зафиксирован в конце декабря. Это было связано с сезонностью и разговорами вокруг дорожающей ипотеки, за счет чего произошло вымывание максимально дешевых объектов, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. "В дальнейшем мы прогнозируем более плавное рыночное течение с небольшой корректировкой цены", - говорит эксперт.
Помимо увеличения стоимости вторичных квартир, который зафиксировали эксперты в прошлом году, сами ценники на вторичку в целом выше, рыночных. Так, в Москве цены завышены на 10-15%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Несмотря на это, срок экспозиции квартир сокращается. По данным МИЭЛЬ, он снизился до одного-двух месяцев. В среднем вторичные квартиры распродаются за 45 дней, говорят в Est-a-Tet. "Сейчас все зависит от количества выставленных объектов в каждом районе – если их мало, то недвижимость можно реализовать в течение 10 дней, если много – на продажу уйдет около месяца", - отмечает Юлия Дымова.
При этом, продать квартиру в крупном городе, как правило, проще из-за того, что в небольших городах доля платежеспособного населения меньше, добавляет управляющий директор Авито Недвижимость Иван Дубровин. И, конечно, традиционно быстрее всего продаются объекты, выставленные по цене ниже рынка. Срок экспозиции в среднем варьируется от двух недель до нескольких месяцев, добавляет он.
Что касается ценовых прогнозов, то здесь эксперты расходятся в мнении. По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, в этом году рост цен будет на уровне инфляции (5% в годовом выражении), а вот спрос вырастет на 12-14%, его драйверами останутся ипотечные кредиты. Даже после их удорожания на 1-1,5% они все равно остаются на комфортных для большинства заемщиков уровнях, отмечает эксперт.
Юлия Дымова в свою очередь не исключает снижения стоимости вторичных квартир. В случае увеличения экспонирования на рынок бОльшего количества объектов массового сегмента в перспективе цены могут снизиться на 5-7%, поясняет она.
Также важно отметить, что в дальнейшем цены будут регулироваться инвесторами, ведь потенциал увеличения объема экспонируемыми объектов может быть обусловлен выходом на рынок объектов в уже сданных новостройках.
Тот рост цен, который мы видим временное явление, так как реальные доходы населения не растут, считает Татьяна Саксонцева.
Что касается спроса на жилье, то в его формируют не только жители города, но и покупатели из регионов. Кроме того, столица становится инвестиционно привлекательной для иностранцев в связи с определёнными послаблениями в рамках налогов для нерезидентов при продаже жилья. Поэтому спрос на вторичку в Москве будет всегда.
Управляющий директор Авито Недвижимость считает, что определяющая роль на рынке жилья в этом году останется за ипотекой. Законодательные изменения, вступающие в силу в 2019 году призваны в первую очередь изменить рынок первичной недвижимости - можно ожидать роста цен в этом сегменте, что повлияет и на вторичный рынок. Предпосылок для снижения стоимости квартир пока что нет, считает топ-менеджер.
