фото: shutterstock.com
Это даст семье право выбора, может повысить спрос на льготную ипотеку, а банкам поможет расширить кредитный портфель и увеличить доход.
Накануне несколько крупных российских банков предложили включить вторичное жилье в программу семейной льготной ипотеки и понизить первоначальный взнос с 20% до 15%. Соответствующее письмо было направлено Минфину. Идею поддержали "Абсолют банк", ВТБ, Райффайзенбанк, Транскапиталбанк.
В прошлом году в России была запущена программа государственного субсидирования ипотеки для семей с детьми. На льготную ставку 6% могут претендовать семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го рождается второй или последующий ребенок. Максимальный срок льготной ставки сейчас составляет 8 лет. Сейчас рассматривается возможность продлить действие льготной ставки на весь период ипотеки. При этом, получить субсидию можно только на покупку квартиры в новостройке. Также для попадания в программу семья должна накопить первоначальный взнос не менее чем в 20% от будущего кредита.
Банки же предлагают разрешить российским семьям использовать льготную ипотеку как для покупки вторичного жилья, так и для рефинансирования ипотеки на вторичное жилье в рамках программы.
Эксперты поддерживают идею: она даст семье возможность выбора, и может повысить спрос. Тем более, что пока семейная ипотека особого распространения не получила. В прошлом году, по данным Минфина, преференциями воспользовались 4,5 тысячи семей. В то время как всего в 2018 году было выдано почти 1,5 млн ипотечных кредитов на 3 трлн рублей.
Основной плюс этой инициативы заключается в том, что теперь люди, желающие воспользоваться льготной ипотекой, могут выбирать между первичным или вторичным жильем, отмечает руководитель Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость Ирина Векшина. Особенно если учесть, что зачастую семья привязана к району (школа, сад), и не всегда в этом же рядом строится новостройка. Кроме этого, семье почти всегда удобнее заехать сразу в квартиру, а не ждать пока она построится.
Распространение семейной ипотеки на вторичное жилье может повысить спрос на саму программу, особенно, если льготную ставку распространят на весь срок действия ипотечного кредита, считает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. "Кроме того, в связи с переходом застройщиков на эскроу-счета в ближайшие год-два начнется рост цен на новостройки, что будет ограничивать спрос", - отмечает эксперт.
Учитывая увеличение ипотечных ставок по рынку, любые послабления в ипотечных программах – несомненный плюс, который положительно скажется на увеличении объемов ипотеки, соглашается руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Для самих банков включение вторички в льготную программу – это возможность расширить кредитный портфель и увеличить свой доход, говорят эксперты. Сейчас больше половины выданных ипотек приходится на вторичное жилье, на новостройки – 29%, еще 10% - на рефинансирование.
Одна из причин, по которой банки выступили с данной инициативой - желание увеличить спрос на ипотеку на фоне ожиданий по сокращению ипотечных выдач в 2019 году из-за роста ставок и цен на жилье, полагает Екатерина Щурихина.
Данная инициатива банкам позволяет предложить новый продукт и таким образом расширить кредитные портфели, отмечает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
"Частично это снимает риски поддержания кредитной активности в переходный период, когда переход на стройку по новым правилам может изменить как масштабы ввода нового жилья в строй, так и ценообразование на первичку", - поясняет Валерий Пивень.
Распространение льготной ставки на вторичное жилье может позволить банкам увеличить доход от кредитования за счёт увеличения спроса на более маржинальный продукт. Так как, как правило, ипотека на вторичное жилье выдается под более высокий процент. Одновременно расширение льготных программ позволяет банкам активнее предлагать такие продукты без привязки к рынку новостроек в том или ином регионе, добавляет эксперт.
Что касается снижения первоначального взноса, то это даст больший эффект для роста спроса, чем распространение льготной ипотеки конкретно на вторичку, считают эксперты. Рисков (например, что на рынок придут заемщики, которые не смогут впоследствии обслуживать свои кредиты) в связи с возможным уменьшением ПВ эксперты не видят: само снижение невысокое - на 5%. Хотя оптимальным считают взнос в 20-30%, так как ежемесячный платеж в данном случае ниже и соответственно финансовая нагрузка на семью.
Сама идея распространить льготную семейную ипотеку на вторичный рынок выгодно как банкам, так и семейным заемщикам и государству. Благодаря этому банки смогут увеличить свой кредитный портфель, а государство тем самым продемонстрирует, что проявляет заботу о семьях с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если кто-то и окажется в минусе из-за принятия данной инициативы, так это застройщики, считает Ирина Векшина. "Они могут недосчитаться части семейных покупателей как раз из-за их ухода во вторичный сегмент, где, соответственно, их активность возрастет, особенно если ставка в 6% будет действовать на весь срок предоставления кредита", - полагает эксперт.
Однако, поддержит ли правительство такую идею – пока непонятно. С учетом того, что основная функция программы – социальная (стимулирование рождаемости, обеспечение семей жильем), то вероятность, что предложение будет поддержано, высокая, полагает Екатерина Щурихина.
Скорее всего данная инициатива сначала разрабатывалась правительством, и только потом «спустилась» к банкам, говорит Алексей Новиков. В любом случае – для банков данная программа не понесет больших затрат, так как государство компенсирует расходы по ставке.